بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر

کلیات

اجاره یعنی چه؟

اجاره‌ی درست چگونه باید باشد؟

قانون مصوب 1376

حدود شمول قانون

موارد غیرمشمول به اعتبار زمان انعقاد عقد اجاره

موارد غیرشمول به اعتبار نوع رابطه طرفین

موارد غیرشمول به اعتبار ضوابط شکلی قانون

قاعده‌ی کلی

ضوابط شکلی اجاره نامه در قانون سال 1376

شرایط سند رسمی اجاره

شرایط سند عادی اجاره

قید مدت در اجاره نامه

تنظیم اجاره نامه در دو نسخه

امضای موجر و مستأجر

گواهی دو نفر شاهد معتمد

تعیین تکلیف سرقفلی در سند

ضمانت اجرای عدم شمول قانون (اگر قانون جدید شامل موردی نشود چه می‌شود؟)

کلیات

آیا تصرف مستأجر پس از انقضاء مدت عدوانی می‌شود؟

ماده 674

مسأله تصرف عدوانی

ماده 690 قانون مجازات اسلامی

فرض شمول قوانین سابق نسبت به موارد

آیین دادرسی

روش تخلیه در صورت وجود سند رسمی

درخواست صدور اجرائیه

صدور اجارائیه

احراز هویت

احراز صلاحیت

ابلاغ اجرائیه

تخلیه

وضعیت سرقفلی

تخلیه در حالتی که سند اجاره عادی است

درخواست تخلیه

دستور تخلیه و مقدمات صدور آن

ابلاغ و اجرای دستور تخلیه

وضعیت سرقفلی

استمهال و امهال (مهلت دادن به مستأجر)

استمهال باید به علت وقوع حوادث غیرمترقبه باشد

مقام مهلت دهنده

توقیف عملیات اجرایی

موارد توقیف عملیات اجرائی

ادعای عدم اصالت سند از طرف مستأجر

ادعای تمدید قرارداد اجاره از طرف مستأجر

اگر تمدید اجاره شفاهی باشد

در مورد سند رسمی

در مورد سند عادی

تشریفات و شرایط توقیف عملیات اجارایی

تسلیم شکایت به دادسرای عمومی محل وقوع ملک

در مورد ادعای عدم اصالت سند

کیفیت توقف اجرای دستور و مسائل راجع به آن

شرایط توقیف عملیات اجرایی

مدلّل بودن شکایت

دادن تأمین مناسب

شکل و قالب توقیف عملیات اجرایی

خسارت ناشی از توقیف عملیات اجرایی

احکام روابط مالی فرعی طرفین

ودیعه

تضمین

قرض الحسنه

سند تعهدآور

چک

گرفتن چک تا چه حد مفید و مؤثر است؟

با فرض گرفتن چک از مستأجر به چه چیزهایی باید دقت شود؟

منتفی شدن جنبه‌ی کیفری چک پس از 6 ماه

سفته

.. و مشابه آن ...

حواله‌ی صندوق‌های قرض الحسنه

سند عادی دین

سند ذمه‌ای رسمی

دعاوی مربوط به روابط مالی طرفین

دعاوی و ادعاهای موجر علیه مستأجر

تکلیف موجر در خصوص سپردن وجوه و ... به دایره اجرا

دعاوی و ادهای مستأجر علیه موجر

حقوقی که مطالبه آن‌ها محتاج دادن دادخواست نیست و حقوقی که مستأجر با تقدیم دادخواست باید مطالبه کند

موردی که موجر مدعی حقّی و خساراتی نیست

موردی که موجر طرح دعوی کرده است

مواردی که مستأجر برای مطالبه حق خود باید طرح دعوی کند

ادعای عدم اصالت سند

ادعای دادن ودیعه و سند و ...

مسأله تعارض مفاد سند رسمی با ادعای مستأجر

مسأله نحوه تأمین حقوق مستأجر

سایر موارد محتمل

جزای طرح دعاوی واهی

خسارات ناشی از صدور قرار تأمین خواسته به نفع مستأجر

خسارات ناشی از صدور و اجرای قرار توقیف عملیات اجرائی

خسارت ناشی از صدور دستور موقت بر منع تخلیه

حقوق اشخاص ثالث

سرقفلی

کلیات و تعریف

مصادیق و صور «سرقفلی»

«سرقفلی» در رابطه‌ی «مالک» و مستأجر دست اول

تصریح به اجاره دادن محل غیرتجاری برای تجارت با اخذ سرقفلی

تصریح به اجاره دادن محل غیرتجاری برای کار با قید دریافت وجه بدون تصریح به عنوان سرقفلی

ممنوعیت مطالبه هر نوع وجه دیگر و آثار آن

پرداخت سرفقلی از مالک به مستأجر دست اول

پرداخت برای تخلیه پیش از انقضاء مدت

پرداخت سرقفلی از طرف مالک به مستأجر اول در قبال اسقاط حقوق ناشی از شروط ضمن عقد

شرط عدم تخلیه و تثبیت اجاره به نفع مستأجر

شرط انحصار مستأجر یا اجاره متعارف

سرقفلی در رابطه‌ی مستأجر دست اول و مستأجر دست دوم

انتقال مستقیم حقوق از ناحیه مستأجر دست اول

انتقال منافع برای باقیمانده مدت اجاره

پرداخت سرقلی در مقابل اسقاط حق

تقاضای تخلیه پیش از انقضای مدت، از طرف موجر در مقام اعمال حق فسخ

پرداخت سرقفلی از طرف ثالث به مستأجر دست اول

مبلغ سرقفلی

موارد عدم پرداخت سرقلی

موارد ماده 9 قانون

پایان مدت اجاره

مستأجر به موجر سرقفلی نداده باشد

مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد

مورد تبصره‌ی 1 ماده 6 قانون

تعارض بین تبصره 2 ماده 6 و حکم ماده 9 قانون

قائلین به تبدیل «یا» به «و»

سرقفلی از «حقوق ضمن عقد» است

لزوم مشورت با اهل فن

زمان پرداخت سرقفلی

اگر در ضمن عقد تکلیف سرقفلی روشن شده باشد

در صورت تحقق شرایط ماده 9

لغو قوانین و مقررات مغایر با قانون جدید

ادلّه‌ی حلّی

مفاد ماده 1 قانون جدید

استفاده قانون گذار از لفظ «قرارداد»

قرارداد

رسمی و عادی

معین بودن قوانین حاکم بر روابط استیجاری (اهداف قانونگذار)

ایجاد امکان تخلیه سریع اماکن استیجاری

حذف «حق کسب و پیشه و تجارت» و جایگزینی آن با «سرقفلی»

حذف ضوابط و قوانینی که به طور قهری به طرفین تحمیل می‌شده است.

اطلاق ‌ماده‌ی 6 و تبصره‌ی ماده 10 قانون

بخش دوم

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376

آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376

مواد راجع به اجاره در قانون مدنی

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 (قابل اجرا در خصوص محل‌های کسب و تجارت که پیش از قانون 1376 اجاره داده شده است)

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 (قابل اجرا در مورد محل‌های مسکونی که پیش از 1376 اجاره داده شده است)

قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 15/8/1365 (در مورد محل‌هایی که بدون دریافت سرقفلی و با سند رسمی اجاره داده شده است.)

مصوبه‌ی مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص «حق کسب یا پیشه یا تجارت» مصوب 1369

آئین نامه اجرایی ماده‌ی 29 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

فهرست نقاط مشمول اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356

لایحه‌ی قانونی نحوه‌ی تخلیه‌ی ساختمان‌های استیجاری به وسیله‌ی وزارت‌خانه‌ها و شرکت‌ها و سازمان‌های دولتی مصوب 1358

قانون الزام تخلیه ساختمان‌های وزارت‌خانه‌های فرهنگ و آموزش عالی و بهداشت .. که در اختیار سایر وزارتخانه‌ها و ارگان‌ها می‌باشد مصوب 1368

لایحه‌ی قانونی واگذاری و تخلیه‌ی اماکن و محل‌ها در فرودگاه‌های کشور مصوب 1358

نمونه اجاره نامه عادی محل مسکونی

نمونه اجاره نامه عادی محل کسب

رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ 23/5/1379