تحلیل جامع کتاب حقوق ثبت کاربردی اثرحمید رضا آدابی انتشارات قوه قضائیه
از زمانی که انسانهای اولیه حلقه های زنجیره زندگی اجتماعی را تشکیل دادند یافتن راهکاری برای صیانت از اموال و تثبیت مالکیت خویش را به عنوان اولویت اول و دغدغه اصلی مورد توجه قرار دادند لذا ثبت املاک از دیرباز در بین جوامع و دول مختلف دنیا معمول و متداول و همراه با زندگی اجتماعی بشر بوده و با پیشرفت تمدنها به صور گوناگون و به فراخور نیازهای هر عصر و تأمین حقوق مالکیت افراد جامعه و برقراری نظم و عدالت اجتماعی تنظیم و انجام میشده است
تا قبل از سال ۱۹۶۳ میلادی قدیمیترین سندی که کشف شده و معرف ثبت املاک بوده مربوط به لوحه ای است با قدمت چهار هزار سال قبل از میلاد که ضمن حفاری در تلو» به دست آمده است به وسیله این لوحه اراضی شهر «دونگی» - از شهرهای تمدن کلده - به قطعات منظم هندسی (مربع مثلث و ذوزنقه تقسیم و نقشه برداری گردید در سال ۱۹۶۳ میلادی نقشه ای مربوط به شش هزار سال قبل از میلاد در غرب ترکیه در محلی به نام «چاتل هیوک به دست آمد که مربوط به دوران نوسنگی است و بر روی دیواری در دامنه کوه حسن داغ ترسیم و بر روی آن خیابانها و خانه ها تصویر شده است. در صورتی که اگر قدیمیترین قانون مدوّن و دست نوشته بشری را قانون اورنمو» بدانیم قدمت آن به ۲۲۰۰ سال قبل از میلاد مسیح میرسد. بنابراین چنین استنتاج میگردد که پیشینه توجه بشر به مقوله مالکیت خویش امری است دیرینه که همانا بر تنظیم ،قانون مقدم بوده است
در مجموعه قوانین حمورابی و کهنترین قانون مدوّن جهان که آن را یکی از پادشاهان بابل برای نظم مملکت خود تنظیم نموده بود و بر روی سنگ حجاری شده است مجموعه مقرراتی درباره عقود و احکام آن زمان از قبیل اجاره اراضی مزارعه مساقات ،مضاربه ،قرض ودیعه ازدواج و طلاق مشاهده میشود که هر کدام به نحوی با مقوله مالکیت در ارتباط است
حقوق ثبت جزئی از حقوق داخلی کشور به شمار می آید و علی رغم وابستگی مفهومی به حقوق مدنی منحصراً در حیطه حقوق خصوصی نیست، بلکه این رشته حقوقی از ابعاد مختلف با حقوق عمومی پیوند یافته و قواعد آن در اغلب موارد، جنبه آمرانه دارد و در ارتباط با نظم عمومی است؛ مانند تعلق حقوق دولتی بر ثبت و نیز تنظیم اسناد مطابق قواعد و مقررات به صورت مشابه. لیکن حقوق ثبت با توجه به قوانین و مقررات تمایل بیشتری به حقوق خصوصی ای چون نقش اراده طرفین در تنظیم اسناد دارد
حقوق را به طور جامع میتوان به دو بخش تقسیم نمود:
1) حقوق عمومی:
در یک تعریف کلی حقوقی است که بر روابط فی مابین حاکمیت و اشخاص درون آن و بین دولت با دولت دیگر حکومت میکند. در حقوق عمومی به دلیل دخالت حاکمیت برای ایجاد نظم عمومی و امنیت اجتماعی اکثر مقررات این بخش از حقوق آمره هستند
2) حقوق خصوصی:
چنین حقوقی - گاهی حقوق مدنی نیز نامیده می شود - به معاملات و روابط حقوقی بین اشخاص با یکدیگر می پردازد. حقوق ثبت حقوق ماهیتی صرف نیست بدین معنا که در این رشته علم حقوق مفاهیم حقوقی توضیح داده نمیشود و مبانی و مفاهیم حقوقی را میبایست حسب مورد در حقوق مدنی جستجو کرد به این اعتبار رویکرد حقوق ثبت را بیشتر به مقررات شکلی و مرتبط با ساختار سازمان ثبت میتوان در نظر گرفت. کلمه ثبت از نظر حقوق ثبت املاک عبارت است از ثبت املاک که پس از طی یک فرایند تعریف شده تحقق می یابد و ثبت اسناد که با نوشتن قراردادها و معاملات در دفاتر اسناد رسمی محقق میگردد
یکی از اهداف ثبت اعتبار و رسمیت بخشیدن به معاملات و اسناد است
بر طبق ماده ۱۲۹۲ ق.م، در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارند انکار و تردید مسموع نیست و صرفاً می توان ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور نمود یا اثبات کرد که این اسناد به جهتی از جهات قانونی از اعتبار ساقط گردیده است
بر اساس ماده ۲۲ ق. ث... دولت کسی را مالک میشناسد که نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا ملکی ارادی و یا قهری به وی منتقل شده باشد. همچنین در ماده ۲۴ قانون مذکور از جهت معتبر شناختن اقداماتی که در فرایند صحیح ثبتی انجام پذیرفته اعلام میدارد که پس از انقضای مدت اعتراض دعوی مبنی بر اینکه در ضمن جریان ثبت حقی از کسی تضییع شده باشد، پذیرفته نخواهد شد. مطابق ماده ۷۰ ق.ث... سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود. در مادتین ۷۱ و ۷۲ قانون موصوف در خصوص اعتبار اسناد و املاک ثبت شده سخن به میان آمده است. لذا مهم ترین هدف ثبت اعتبار بخشیدن به مالکیت و اراده مردم میباشد و تأثیر گذاری وسیع متنوع و تعیین کننده ثبت در حل و فصل دعاوی و روند بهداشت حقوقی حائز اهمیت است کارکرد ثبت پویایی که با به روز شدن قوانین و اصلاح برخی از موارد آن قرین باشد میتواند از دعاوی کیفری و حقوقی مردم در زمینه حقوق ثبت که در جامعه با آن درگیر هستند بکاهد
نخستین قانون ثبت اسناد در بیستم اردیبهشت ۱۲۹۰ خورشیدی در ۱۴۳ ماده به تصویب مجلس شورای ملی رسید و بر اساس این قانون، دایره ثبت اسناد در وزارت عدلیه (دادگستری) تأسیس شد. که بعدها به اداره کل و سپس سازمان (در سال ۱۳۵۲) ارتقا یافت
امروزه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یکی از سازمان‌های زیرمجموعه قوه قضائیه ایران است. رئیس این سازمان از سوی رئیس قوه قضائیه تعیین میشود و معاون قوه قضائیه به حساب می‌آید. حوزه ستادی این سازمان متشکل از چهار معاونت و تعدادی اداره کل است. در مجموع، حوزه کاری و ارباب رجوع این سازمان در دو معاونت اسناد و املاک خلاصه میشود. دفاتر ازدواج و طلاق و دفاتر اسناد رسمی در شهرهای مختلف ایران تحت نظارت سازمان ثبت اسناد کار می‌کنند
قانون‌گذار در سال ۱۳۱۰ با تصویب قانون ثبت مترصد آن بود که از تنظیم اسناد عادی جلوگیری کند، اما در این زمینه کامیاب نبود که این ناکامی تاکنون ادامه دارد. یکی از موضوعاتی که به دوام و بقای سند عادی کمک کرد مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد بود. در پانزدهم خرداد ۱۳۱۶ با تصویب لایحه‌ای که احمد متین دفتری وزیر عدلیه به مجلس شورای ملی داده بود، اصطلاحات سردفتر و دفتریار باب شد
این قانون، دفاتر ثبت اسناد را به سه درجه تقسیم کرد: دفترخانه‌های درجه ۳ تنها اجازه تنظیم و ثبت اسناد تا پانصد تومان را داشت. شرایط تازه و سختگیرانه‌تری برای کسب پروانه سردفتری تعیین شد و سردفتران و دفتریاران از آن پس حق استخدام در دولت، نمایندگی مجلس، وکالت عدلیه، اشتغال به هر نوع کسب و تجارت و هر نوع دلالی، عضویت در هیئت مدیره شرکت‌های تجارتی و مؤسسات استقراضی و بیمه نداشتند
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یک شغل حکومتی در ایران است. در حال حاضر، رئیس سازمان ثبت توسط رئیس قوه قضاییه تعیین میشود و همزمان معاون قوه قضاییه به‌شمار می‌آید
وظایف اصلی این سازمان در پنج دسته خلاصه میشود:
- ثبت املاک
- اجرای مفاد اسناد رسمی
- دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق
- ثبت شرکت‌ها و علایم و اختراعات
- ثبت مالکیت صنعتی، حق اختراع، حقوق بر مشتری مانند سرقفلی حق تاجران و صنعتگران نسبت به نام، علائم تجارتی و صنعتی و اسرار تجاری معروف به مالکیت تجارتی و صنعتی
رئیس این سازمان همه‌ساله در مهرماه در اجلاس سازمان جهانی مالکیت معنوی (WIPO) به‌عنوان نماینده ایران در سازمان ملل در ژنو حاضر میشود
این شاخه از حقوق در دادگاه ها نیز بسیار حائز اهمیت است. دعاوی مهمی چون اختلاف در مالکیت تصرف عدوانی دعوای تجاوز به اراضی ملی و املاک دولتی معاملات املاک معارض دعوای جعل و دعوای خلع ید و مانند اینها از پیچیده ترین دعاوی کیفری و حقوقی اند. این مهم با رویکرد ثبت نوین و مکانیزه کردن و ایجاد طرح جامع کاداستر همراه با اطلاعات حقوقی افراد و نقشه های مستند ثبتی قابل حل است
تنظیم مقررات مربوط به امضای دیجیتالی و ارائه آیین نامه جدید اجرای مفاد اسناد رسمی و قوانین مرتبط با مالکیت معنوی مالکیت صنعتی و حق اختراع از جمله خدماتی است که در سالهای اخیر بدان توجه و عنایت شده است
همچنین استفاده از آرشیو الکترونیکی و مدیریت یکپارچه ثبت ملک و استفاده از تکنولوژی روز و حاملهای اطلاعاتی نوین و شبکه های ارتباطی داخلی و بیرونی و نیز ایجاد ادبیات مشترک با سایر دستگاه ها و حذف اقدامات موازی و برون سیاری و واگذاری امور تصدی گری و غیر حاکمیتی میتواند نقش بسزایی در احیای حقوق شهروندی و تکریم ارباب رجوع و ایجاد آرامش روانی و امنیت اجتماعی و صرفه جویی در منابع و بهبود محیط زندگی و نهایتاً ارتقای بهره وری و بالا بردن سرانه ملی داشته باشد
درس حقوق ثبت یکی از دروس مهم و کاربردی در رشته حقوق بوده که بسیاری از مردم و حقوقدانان با آن روبرو هستند. این درس در آزمون های ذیل جزو منابع اصلی آزمونی می باشد:
- سردفتری
- مرکز مشاوران و وکلاء قوه
- اختبار کانون وکلاء
- کارشناسی ارشد
نکته مهم تر اینکه این درس برای کارآموزان وکالت و وکلاء و حقوقدان ها نقش حیاتی و مهم دارد بطوری که تسلط بر این درس موجب تمایز حقوقدانان و وکلاء از دیگران می شود. از طرفی تعدد منابع در این درس و به روز نبودن آن و دشوار بودن نوع نگارش حقوق ثبت موجب شده که داوطلبان و دانشجویان نتوانند با این درس ارتباط مساعدی برقرار کنند و به نوعی از این درس فراری باشند
در این زمینه منابع متعددی وجود دارد اما آنچه که مهم است این است که این کتاب علاوه بر جامع و کامل بودن می بایست منطبق بر آخرین قوانین و آیین نامه های روز باشد که متأسفانه برخی از منابع موجود فاقد این امر می باشد و اکثراً دارای آیین نامه و قوانین منسوخ یا قدیمی هستند. از طرفی باتوجه به اینکه درس حقوق ثبت در دانشگاه ها و دانشکده های حقوق درسی اختیاری هست و به اندازه حقوق مدنی و ... به آن پرداخته نمیشود و از سوی دیگر در دنیای واقعی دانستن اطلاعات حقوق ثبتی بسیار مهم و کاربردیست؛ مطالعه کتابی جامع و کاربردی، هم برای آزمون های مختلف حقوقی و هم برای اطلاعات بیشتر یک فرد ، علی الخصوص حقوق خوانان، لازم و ضروری بنظر میرسد
در همین راستا انتشارات قوه قضائیه اقدام به انتشار کتاب حقوق ثبت کاربردی نموده است. همانطور که از نام این اثر پیداست، در کتاب حاضر که به قلم دکتر حمید رضا آدابی نگارش یافته است، مطالب کاربردی حقوق ثبت در ده فصل اصلی مورد بررسی قرار گرفته و یکی از آثاری است که با بهره گیری از تجارب قضات با سابقه دستگاه قضا و با رویکرد کاربردی بودن برای مخاطبان تهیه و تدوین شده است
کتاب حاضر مناسب کلیه ی داوطلبان آزمون های مختلف حقوقی و همینطور کلیه ی پژوهشگران و علاقمندان به حوزه حقوق ثبت می باشد
سرفصل های کتاب
- فصل 1: کلیات و نگرشی اجمالی به نرخی مباحث حقوق ثبت کاربردی
- فصل 2: عملیات مقدماتی ثبت املاک
- فصل 3: اعتراض به عملیا ثبتی و اقدامات ثبتی بعد از آن
- فصل 4: افزار و تفکیک
- فصل 5: هیأت نظارت و شورای عالی ثبت و اسناد مالکیت معارض
- فصل 6: اراضی ملی، اصلاحات ارضی، نسق زراعی و حق ریشه
- فصل 7: قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی فاقد سند رسمی کاداستر (حدنگار)
- فصل 8: دفاتر اسناد رسمی
- فصل 9: شرایط تنظیم و ثبت اسناد رسمی و مقررات پیش فروش ساختمان
- فصل 10: اجرای مفاد اسناد رسمی
- فصل 11: ضمائم
