notification
تحلیل جامع کتاب راهنمای تحلیلی کاربردی دعاوی ملکی در نظام قضایی ایران اثر حسین اقدامی انتشارات قوه قضائیه

تحلیل جامع کتاب راهنمای تحلیلی کاربردی دعاوی ملکی در نظام قضایی ایران اثر حسین اقدامی انتشارات قوه قضائیه

یکی از مهمترین نیازهای دنیای امروز املاک هستند که می توانند گزینه ایده الی برای سرمایه گذاری نیز به شمار آیند. همین موضوع باعث شده است تا بسیاری از افراد برای خرید مسکن، شتاب زده عمل کرده و بدون اطلاع از قوانین حقوقی اقدام به معامله کنند.
دعاوی ملکی حقوقی نیز به دلیل مشکلاتی که معمولا ناشی از سهل انگاری افراد است اتفاق می افتند. دعاوی حقوقی املاک را می توان از پر چالش ترین دعاوی حقوقی دانست که ممکن است ضررهای بسیاری برای طرفین آن به دنبال داشته باشند

پیشینه دعاوی ملکی می تواند دورنمایی کامل از تحولات این حوزه را نشان دهد. با گسترش و توسعه ی ارتباطات بشری، معاملات افراد نیز وارد مرحله ی جدیدتر و پیچیده تری شدند. بالتبع در کنار این حجم گسترده از معاملات، بروز مشکلات و اختلافات حقوقی دور از ذهن نیست

در رابطه با قدمت و پیشینه ی تاریخی دعاوی ملکی نمی توان با قطعیت کامل نظر داد. اما نحوه ی انجام معاملات ملکی در گذشته می تواند تا حدود زیادی بیانگر پیشینه دعاوی ملکی نیز باشد. چرا که این دو در ارتباطی تنگاتنگ هستند و از یکدیگر تأثیر می پذیرند. ملک یکی از اساسی ترین نیازهای بشری می باشد و ثبت سند یکی از مهم ترین ملزومات آن شناخه می شود. اختلافات پیرامون سند به عنوان یکی از مهم ترین دعاوی ملکی مطرح بوده است

اکتشافات و مطالعات تاریخی نشان می دهد در تمامی ملل متمدن مسائلی نظیر ثبت سند و تحکیم معاملات وجود داشته است. از چنین امری می توان نتیجه گرفت که ثبت سند راه حلی بوده که به دنبال دعاوی و اختلافات حقوقی تعریف شده و به وجود آمده است. همچنین مواردی مانند تقسیم بندی و نقشه برداری از اراضی از دیرباز مرسوم بوده و در نظام حقوقی گذشته مورد توجه قرار گرفته است.

در گذشته های دور بنا به دلایل متعددی، دعاوی ملکی به شکل امروزی مطرح نبوده و وجود نداشته است. چرا که قانون به معنا و شکل امروزی آن وجود نداشته و دعاوی ملکی عمدتا در رابطه با مسائل ساده تری مطرح بود. اما همانطور که پیشتر نیز اشاره کردیم در تمدن های قدیمی شاهد استقرار نظام های حقوقی مختلفی هستیم. ثبت سند و ثبت معاملات یکی از اصول مهم این نظام های حقوقی به شمار می رفته و همین امر نشان می دهد که مشکلات مربوط به ثبت سند و اختلافات ناشی از آن در ابعاد وسیعی وجود داشته است

از آنجایی که ثبت املاک افراد و محاسبه ی ارزش آن بیشتر به منظور محاسبه ی مالیات حکومت مد نظر بود،ارائه و ثبت هرگونه اطلاعات غلط و نادرست در این رابطه می توانست با مجازات هایی از سوی پادشاه وقت ایران همراه باشد. با روی کار آمدن اسلام، بخش عمده ای از قوانین اسلامی که در رابطه با املاک و معاملات بود در سطح جامعه و نظام حقوقی ایران نفوذ کرد و به مرور زمان پررنگ تر گردید. این سیر تکامل در عصر قاجار برای اولین بار به اوج شکوفایی خود رسید

در دوران حکومت قاجار برای اولین بار، مرجع ثبت اسناد به شکل مدرن تأسیس گردید و فعالیت خود را آغاز کرد.سپس شاهد تصویب نخستین قانون ثبت ایران در سال 1290 همجری شمسی هستیم. با روی کار آمدن عدلیه و در کنار تصویب قوانین متعدد و همچنین تأسیس نهادهای قانونی مربوطه تا حد زیادی فعالیت ها و معاملات افراد به خصوص در حوزه ی املاک تحت نظر قانون قرار گرفت و بالتبع برای مشکلات حقوقی افراد نیز راه حل هایی در نظر گرفته شد

معاملات ملکی با حواشی متعددی همراه است و می تواند مشکلات حقوقی زیادی به دنبال داشته باشد. چرا که این عرصه برای ارتکاب انواع کلاهبرداری، جعل اسناد، فروش مال غیر و ده ها مورد مشابه دیگر هموار بوده و مجرمین از روش های مختلفی می توانند به اهداف مجرمانه ی خود دست بیابند. این امر از دیرباز وجود داشته و حتی در زمان های گذشته نیز احتمالا چنین مسائلی در حوزه ی معاملات املاک مطرح بوده است

در رابطه با دعاوی ملکی قوانین زیادی دخیل هستند. طبیعی است که هرچه دایره ی این قوانین گسترده تر باشد، به این معناست که موارد بیشتری در نظر گرفته شده و با مقررات کامل تری روبرو هستیم. در گذشته چنین مقررات کامل و گسترده ای وجود نداشت و همین عاملی برای بروز اختلافات حقوقی بود. اما به مرور زمان ارزش قوانین برای بشر اثبات گردید و به عنوان یک راه حل مفید و نهایی در نظر گرفته شد

یکی از مهم ترین و قدیمی ترین این قوانین، قوانین ثبت می باشد. قوانین ثبت از دیرباز وجود داشته و در معاملات گذشته ی ایرانی ها به چشم می خورد. اما از عصر قاجاریه، به شکلی مدرن و مصوب وارد نظام حقوقی ایران گردید و به دنبال آن قوانین دیگری شکل گرفت. در سال های اخیر شاهد روی کار آمدن قوانین مختلفی هستیم. بخش عمده ای از این قوانین در حل و فصل دعاوی ملکی نیز دخیل هستند. قوانینی مانند قانون مدنی، آیین دادرسی مدنی، قانون تملک آپارتمان ها، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها از جمله قوانین مهم حوزه ی املاک به شمار می آیند. در یک تعریف کلی، به دعوی و اختلافی که درباره مالکیت یک ملک و قراردادهای مربوط به آن ایجاد می‌شوند،دعاوی ملکی گفته می شوند

این دعاوی به سه دسته دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی مرتبط با امور ثبتی و دعاوی ملکی کیفری قابل تقسیم هستند. دعاوی ملکی در دستگاه قضایی جوامع، هر سال بسیاری از پرونده‌ها به دلیل مسائل مربوط به دعاوی ملکی در حال شکل‌گیری هستند. این پرونده‌ها مرتبط با مسائل ملکی و مسکن مختلفی هستند و بر اساس موضوع و ماهیت آن‌ها، به دسته‌بندی‌های مختلفی تقسیم می‌شوند. دعوا و اختلافات مربوط به ملکیت از زمان‌های بسیار دور وجود دارند، اما در دنیای امروزی، این اختلافات به صورت حرفه‌ای و تخصصی بسیار مورد بررسی قرار می‌گیرند. برای این دلیل، اصطلاحات حقوقی بسیاری وجود دارند که ممکن است برای افراد عادی گیج‌کننده باشند. اصطلاحاتی نظیر حقوقی یا کیفری مفاهیم گسترده‌ای دارند و در محیط دادگاه از تعاریف معمولی خود فاصله دارند. دعاوی را می‌توان از نظر ماهیت و نوع جرم به دو دسته کلی تقسیم کرد:

  • دعاوی حقوقی:
    .این دعاوی به مسائلی مانند مالکیت، اجاره، سرقفلی، پیش‌فروش ساختمان و … مربوط می‌شود
  • دعاوی کیفری:
    .این دعاوی به جرایم مربوط به املاک مانند جعل سند، کلاهبرداری، خیانت در امانت و … مربوط می‌شود.

دهاوی ملکی

دعاوی ملکی و پرونده های ملکی و تمامی آنچه که در دادگاه ها و دادسرا ها اعم از حقوقی و کیفری مطرح می‌شوند که به ملک مربوط میشوند، جز پرونده هایی هستند که از حساسیت بسیار بالایی برخوردار هستند و در بیشتر موارد نیاز به وکیل متخصص دارند چرا که وکیلی باید وکالت این دسته از پرونده ها را به عهده بگیرد که با املاک، مالیات بر ملک، ارزش منطقه ای زمین، نظریه کارشناسی در خصوص ملک دعاوی ملکی ، راه های دفاع در برابر پرونده های ملکی، نوشتن لایحه متناسب با پرونده های ملکی را به خوبی بلد بوده و آشنایی داشته باشد و تجربه و مهارت کافی نیز داشته باشد

همچنین این پرونده ها و دعاوی ملکی دارای نکات بسیار ریز و حساسی هستند که هرکسی از آن ها آگاهی ندارد و فقط باید در این دسته از پرونده ها و دعاوی تخصص داشت تا بتوان لایحه ای درخور این دسته از دعاوی و پرونده ها تقدیم کرد. همانگونه که ذکر شد دعاوی و پرونده های ملکی حاوی نکات حساس و ریزی هستند که شاید به جرئت بتوان گفت حداقل ده درصد از وکلای ایران در خصوص این پرونده ها اطلاعات کافی دارند. پرونده های ملکی به چندین دسته تقسیم میشوند که عبارتند از

  • دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
  • فسخ کردن قرارداد های خرید و فروش ملکی
  • دعاوی مطالبه اجرت المثل
  • تصرف عدوانی
  • خلع ید
  • تخلیه ید

دعاوی که در بند فوق نام برده شدند از مهم ترین دعاوی ملکی هستند که بسیار بسیار حساس و حائز اهمیت میباشند. برخی دیگر از دعاوی نظیر ابطال سند رسمی و یا افراز و یا تقسیم ملک نیز در زمره مهم ترین پرونده های ثبتی که به ملک مربوط میشوند تقسیم میشوند. اولین نکته ای که در خصوص این پرونده های وجود دارد آن است که :

وکیل این دسته از دعاوی باید از کدام طریق اقدام کند؟

بهتر است از طریق دعاوی حقوقی اقدام کند و یا کیفری و یا حتی ثبتی؟

طبق آمارهای رسمی از حدود ۱۵ میلیون پرونده ای که در محاکم کشور در حال رسیدگی است حدود ۵۰ درصد مربوط به دعاوی و اختلافات ملکی است. پرونده های ملکی جزو پیچیده ترین و وقت گیرترین پرونده های دادگاه ها محسوب میشوند. حجم بالا و تنوع قوانین و مقررات حاکم بر املاک و مستغلات رویه های متفاوت و گاهی متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده ها و نیز نا آشنایی مردم و در برخی از موارد عدم تسلط کافی وکلا و قضات با قوانین و رویه ها موجب شده است که فرایند رسیدگی به دعاوی ملکی طولانی تر شود و در بسیاری مواقع این پرونده ها به نتیجه ی درست ختم نشود.

دعاوی ملکی تحت عنوان راهنمای تحلیلی، کاربردی دعاوی ملکی در نظام قضایی ایران و به قلم حسین اقدامی در نتیجه ی شناخت از مسایل فوق و در پاسخ به ضرورت مستند سازی دانش حقوقی موجود در زمینه ی دعاوی ملکی تألیف شده است. این کتاب که توسط انتشارات قوه قضائیه منتشر شده است حاصل تجربیات و مطالعات مؤلف و همکاران در زمینه ی اختلاف ها و پرونده های ملکی است.

هدف از تألیف کتاب انجام یک کار پژوهشی دانشگاهی و افزودن بر مرزهای علم حقوق نبوده است؛ بلکه هدف تولید یک دست نوشته ی کاربردی و تحلیلی بوده است که بتواند تا حدی فرایند رسیدگی به دعاوی ملکی .را شفاف و تسهیل کند. در راستای تألیف ،کتاب تلاش شده علاوه بر تجربیات مولف از مجموعه کتابهای رویه ی قضایی و کتابهای تحلیلی حقوقی که در زمینه ی دعاوی منتشر شده است بهره برداری شود

.در پی استقبال جامعه ی حقوقی از کتاب و فروش چاپ اول و دوم در مدتی کمتر از چهار ماه، چاپ سوم، با ویرایش جدید و در شکلی نو روانه ی بازار گشت. در چاپ جدید جلد اول و دوم در یک جلد ادغام و کتاب با طرح جلد و صفحه بندی جدید به زیور طبع آراسته شده است. این کتاب، درپنج فصل جداگانه به شرح انواع دعاوی ملکی پرداخته شده است. در فصل اول کتاب تحت عنوان دعاوی مشترک، ادعاها و دعواهایی که ممکن است درهرملکی رخ دهد شرح داده شده است ودرفصول دیگر، دعاوی اختصاصی مرتبط با قراردادهای خرید و فروش، قرارداد پیش خرید و پیش فروش، قراردادهای مشارکت درساخت، و قراردادهای اجاره توضیح داده شده است

همچنین دراین کتاب مبنای حقوقی دادخواست درهردعوا، طرفین دعوا و مرجع صالح برای رسیدگی و نحوه ی اجرای رأی، مشخص شده است و درنهایت به نکات کلیدی مرتبط با آن دعوا و مستندات قانونی و رویه و نظرات قضایی مرتبط با دعوا پرداخته شده است .مطالعه ی کتاب حاضر برای کلیه ی وکلا، قضات محترم، کارآموزان وکالت، پژوهشگران و فعالان حوزه املاک و همینطور کلیه ی علاقمندان به این حوزه، توصیه می گردد.